マンション経営について
About Apartment Management

マンション経営のリスク

空室リスク

マンション経営をするにあたり、一番可能性が高く、そして一番収益に直結するのがこの空室リスク。マンションを購入したのは良いけれど、入居者が見つからない・・・・・・。
空室の状態が続くと、自己負担の返済額は大きくなり、生活を圧迫するのも時間の問題。そんなことはどうしても避けたいですよね。
ご安心ください。この不安要素はかなり単純で、誰もが納得する解決案があるのです。

それは、【賃貸需要の高いエリアを定め、賃貸需要の高い物件を購入する】ということ。
当然のことのように聞こえがちですが、実はマンションを購入される方の中には、『自宅から目の届く範囲でマンション経営を行いたい』という方が多くいらっしゃるのです。
しかし、例えばその方が地方在住の場合、賃貸需要のある土地は非常に限られてくるのが現実です。それに比例して空室リスクは上がっていきます。
確かに、自宅から遠く離れた場所に不動産を持つことに、多少の不安を抱くのは自然なことです。
しかし、同じお金を使うのなら、お金を無駄にしない物件を選ぶほうが、将来の自分や、家族のためになるはず。『遠いと管理が心配で・・・・・・』という声もありますが、マンションの管理を専門にしている会社もあり、空室リスクは、長き将来にわたり賃貸ニーズが見込める物件を選ぶことで、限りなくゼロに近づくことでしょう。

品質リスク

マンションを購入される方の中には、長期の資金運用だからこそ生じる不安の声も。
それは『購入した時は新築でも、何年も経つうちにマンションの品質が低くなってしまうのではないか。』という、マンションの質の低下を心配する声です。

【法定耐用年数】という言葉はご存じでしょうか。法定耐用年数とは、建物、機械設備などの固定資産が使用可能な期間として、法的に定められた年数のことを言います。
鉄筋コンクリートの耐用年数は約50年。よって、鉄筋コンクリートで構成されるマンションは、法律上でも約50年は、もつという事になります。
しかし、長期スパンで考えるマンション投資ですので、『50年でも短いのでは?』と心配される方もいることでしょう。

そこで、普通自動車の耐用年数を参考にしてみましょう。普通自動車の耐用年数は6年。しかし、実際の平均使用年数はほぼ2倍の12.56年という数字が出ています。これは、日々のメンテナンスや修繕によって、実際の使用年数が伸びていることを指し示しています。もちろん、マンションにおいても同様のこと。

日々のメンテナンスや管理体制、修繕がどれだけ行き届いているかが、耐用年数にも反映してきます。

*出典:自動車検査登録情報協会発行『わが国の自動車保有動向』

金利リスク

マンション投資をするにあたり、キャッシュフローに最も大きな影響を与えるのが【ローン金利】です。安い金利で融資を受けることに成功すればキャッシュフローは大助かり。
しかし、ローンの返済期間中に変動金利が少し上昇するだけで、キャッシュフローは滞ります。ローン金利の違いによって、返済額はおおきく変わってきます。金利リスクにおける鉄則は、【安い金利で借りること】。この一言に尽きます。

では、現在の日本の金利の状況はというと・・・・・・
2016年、日銀は「マイナス0.1%金利」の導入を決定し、市場では2016年3月現在、借りる人の金利はほぼゼロに近い状態となっています。金利変動に対する急激な金利変動リスクに対しては、おおよその銀行、金融機関では5年間の返済額の固定、激変緩和措置を採用しているところがほとんどです。(全てではありません)金利リスクが少ないとなれば、これはもうマンションの買い時というのは、言うまでもありません。
大幅な金利の上昇の対策として、繰上げ返済も対策の1つでしたが、マイナス金利の現段階では、繰上げ返済をしないほうが有利に働く場合もあります。繰上げ返済を無理にしようとするのではなく、余裕のある資金運用が出来ると良いですね。

金利リスクを必要以上に恐れるのではなく、冷静に市場をみつめ金利リスクに対応していくことが一番です。