マンション経営について
About Apartment Management

マンション投資・経営Q&A

自宅ローンを既に組んでいる場合、マンション投資用にローンを新たに組むことは可能ですか?
ご自宅のローンを返済しながら、マンション投資用としてのローンを組む方は多くいらっしゃいます。判断基準は現在の収入・自宅ローンを含む借入、購入予定のマンション物件の内容など。それらを金融機関が審査し、可否・限度額が判断されます。またマンションの投資用ローンは、自宅用投資とは異なり、事業用融資としての分類になります。事業用融資の場合、購入するマンションの将来性や収益性、資産価値なども判断材料になります。購入予定のマンションが優良物件の場合、むしろ好材料として判断されることが多いのです。
サラリーマンやOLでも、ローンは組めますか?
現在マンション経営をされているオーナーの方々は、男女関係なく一般企業で働いている方や、公務員の方が大勢いらっしゃいます。マンションの月々の返済は家賃でまかなえるので、生活を圧迫するのでは・・・・・・?という心配はありません。毎年行われる確定申告では節税分が還付されるので、税金対策にもなります。また、マンション購入時に加入する【団体信用保険】というものがあります。これは、オーナーさんに万が一のことがあった場合、ローン支払い途中でも、その後のローンは払わなくても良いという保険です。ご家族に迷惑をかけることなく、その上資産としてご家族にマンションを残すことが出来るのです。マンション投資を始めることで、現在加入している保険や貯蓄を見直すことが可能になり、結果家計費の削減に成功されているサラリーマンやOLの方が、多くいらっしゃいます。
メンテナンス費用が心配なのですが・・・・・・。
例えば、前の入居者様が引っ越しをされて、新しい入居者様が決まった場合。新しい入居者様をお迎えする準備として、壁と床のメンテナンスを行います。しかしその費用は、オーナー様からではなく、前の入居者様が引っ越し時に支払われている『敷金』からいただきますので、オーナー様に費用がかかるということはほぼありません。仮に、敷金から費用がオーバーしてしまっても、その原因が入居者様であれば、オーバーした分の費用は入居者様負担になります。オーナー様負担の費用はこのようにほとんどありませんが、10年に一回位のペースで、エアコンや室外機など、設備器具の取り替えなどで発生する費用はオーナー様が支払うことになります。その点は、あらかじめ考慮しておかれることをおすすめします。
将来的にも賃貸需要は見込めますか?
どこのマンションを購入するかにより、左右されます。ご存知の通り、日本全体の人口は減少していっており、それはこれからも続くことでしょう。しかし、首都圏の人口だけは増え続けているのです。若年人口、高齢者人口の割合が高まっているのとともに、単身世帯の割合も増加しています。また、現在都心では、駅近の好立地の更地は少なくなっており、今後、建てられる広さの土地自体が減っていくと予想されます。その為、新築物件の供給は今後、減少していくことでしょう。その結果、好条件の物件への賃貸需要が増加しつつあるのです。このデータから、都心部の賃貸需要は増加こそするものの、減少することは考えづらいと考えられます。
年数がたっても、家賃は下がりませんか?
賃貸需要同様に、どこのマンションを購入されるかによります。首都圏の物件の場合は、【立地】【管理体制】【建物のグレード】の3点が充分であれば、家賃が下がることはまずないだろうと言われております。この3点の中でも一番重要なのが【立地】と言われています。例えば、駅から徒歩3分の築10年の中古物件と、駅から徒歩10分の新築物件があった場合、設備とグレードが同等であれば、前者の駅近の中古物件を選ばれるのが現状です。興味深いのは、築20年~30年のマンションでも、地区開発などで土地の価値が上がるなどの影響で【立地】が良くなった場合、新築当時よりも高い家賃で契約されたりすることも【立地】による影響は高いと考えて良さそうですね。
子供が学生の間は住居として、その後は賃貸に出すということも出来ますか?
お子様の東京への進学をきっかけに、都内にマンションを購入されるご家庭は少なくありません。マンションの月々のローン返済と、都内賃貸の家賃が同程度なら、手元に資産として残るマンション購入は非常に魅力的です。お子様の在学中はそのマンションに。独立された後は賃貸に回して、資産運用をスタートさせましょう。賃貸後は、月々のローンは新しい入居者様からの家賃から支払えるので、生活にも今まで以上のゆとりが生まれることでしょう。
返済中にもしものことがあった場合、マンションとローンはどうなるのでしょうか。
マンション購入をされる際、ほとんどの方が長期の住宅ローンを組みます。その時に加入するのが【団体信用生命保険】という保険です。この保険は、ローン返済中にオーナー様に万が一のことがあった場合、住宅ローンの残りの額を一括返済してくれるという保険です。もちろんマンションは、ご家族のお手元に、そのまま資産として残ります。その後も入居者様からの家賃は入るので、安定した収入源として生活を支えてくれることでしょう。マンション投資が、ご家族のための将来の保障としても良いと言われているのは、このような安心した仕組みが整っているからなのです。
どんな方が、マンションを購入しているのですか?
マンション購入というと、企業のトップや、お金に非常にゆとりがある方がされることのような印象もまだまだ根強いとは思います。しかし実は、OLやサラリーマン、公務員の方が非常に多いのです。ローリスクローリターンの資金運用が出来るマンション経営は、非常に合理的かつ現実味のある資産運用なのです。この時代、年金をしっかり支払っていても、年金受給できる年齢になった時、果たしてそれだけで生活出来るのか。公的年金だけでは安心できない世の中です。将来を考え、公的年金を補うものとして、マンション経営を今のうちに始める方が増えているのです。他にも節税対策になること、物件の低価格化により、マンション購入の敷居が低くなったことなどが理由に挙げられます。