元銀行員がこっそり教えてくれたこと。

涼子です。

楽しかった旅の後って、私必ずしてしまうことがあるんです。

その1:写真を見返す
その2:その土地の歴史を調べる

その1は結構みなさんされるかと思うんですが、その2はなんだかマニアックと言われることがあります(苦笑)

今回の旅は石垣島から色んな離島を巡ってきたのですが、島それぞれの独特なカラーがにじみ出ていて、全く飽きることがありませんでした。
そして、ごはんも全く飽きることなく食べ続けました。
美味しすぎた・・・・・・。

さて本題!

私の父親は、元銀行員。

父親が還暦から始めたアパート経営、父親も、ローン期間は長期間派。(詳しくは前回コラムで☆彡)
不動産投資のローン期間について親子で話していた時に、ふっと漏れた一言を、聞き逃さなかった娘涼子。

その一言とは、こちら

「元銀行員だからこそ言える、長期間ローンにしてキャッシュフローを黒字にしておいた方がいい理由もあるんだけど。」

この一言、かなり気になる・・・・・・。

どういうこと? って早速聞いてみたところ。

目から鱗の情報をゲット出来ました。

さっそくどうぞ、親子の不動産会話はこちら↓

「元銀行員だからこそ言える、長期間ローンにしてキャッシュフローを黒字にしておいた方がいい理由もあるんだけど。」

涼子(以下涼)「え、すごい気になる、なにそれ。ちょっと詳しく教えてくれませんか?」

「うん。お前、ラッキーだな。というか娘に不動産投資で失敗されても困るしな(笑) では早速。もともと話していた、長期間ローンの方にして、長期的に資金を回収するというのは、土台ね。」

「うんうん。家賃収入で得たお金で、ローン返済に充てたり、空室リスクやクリーニング代、修繕費に充てるんだよね。その時、キャッシュフローは黒字のまま。」

「そう。そこは本当に大事な部分。不動産投資は、安定しているといっても結果的に、【投資】ということに変わりはないからね。黒字にならないと、投資は失敗と思っていた方がいい。そこはシビアにね。」

「はい。確かに、安心感はあるけど、お金を投資するって、そういうことだもんね。」

「その通り。で、今回お前が教えてもらいたい、といった元銀行員のってやつ。これは将来的にどうしたいかにもよるんだけど、もし不動産投資を私や涼子が、2つ目、3つ目って考えていたり実際にしようとした場合。」

「うん」

「その時もやっぱり、金融機関は最初と同じようにその人の経済状況を見るわけ。資産と負債(借金)ね。その時、純資産がどのくらいあるかということと・・・・・・。」

「その人が不動産投資をしていた場合、キャッシュフローもチェックするんだよね。」

「え。どういうこと?」

「もし、不動産投資のキャッシュフローがもし赤字になっていた場合、金融機関は【不動産経営がうまく成り立っていない→失敗している】と判断するわけ。金融機関が重要視するのは【ちゃんと返してくれるか】の信用力だから。」

「金融機関、厳しいー!!!!!ぬかりないー!!!!(涙)でも確かに、言われてみれば、そうだよね・・・・・・。」

「そう、申し訳ないけどね。もしキャッシュフローが赤字になった場合、結果としては

・融資額が少なくなる
・最悪、融資してくれない

という可能性が出てくるんだよね。」

「・・・・・・。厳しいですね、現実は。」

「これが、キャッシュフローを黒字にしておくべきもう1つの理由。ローン期間が長い短い関係なく、キャッシュフローが赤字なら、金融機関の信用力は、落ちる。それなら、その逆をいけばいいだけの話。ローン期間を長めに設定してキャッシュフローを黒字にしておけば、信用力は高いまま。」

「なんかなんか、裏ワザっぽい!!」

「私が現役の頃も、賢い人はそうやってたよ。こちらも、【お、やってきたな~】って分かるんだけど、そこまで頭が回る人なら大丈夫だろうという考えも出てくるんだよね。」

「なるほど・・・・・・。なんだか、またしてもかなり勉強になりました。」

「いえいえ。涼子も、頑張るんだよ。」

目から鱗って、まさにこういうこと・・・・・・。言われてみたら、確かにそうなんですが、自分が2つ、3つ・・・・・・と物件を持った時のことまでは、考えも及びませんでした。

選択肢には、そういう場合もないわけではないですもんね。

既に2つ、3つと考えている方は、注意が必要!!

キャッシュフローが赤字になるか、黒字になるかを考えて期間を決めるようにしてみてください。

元銀行員を父親に持つことのありがたさを、今さらひしひしと感じた涼子でした(笑)

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