家賃の適正価格を見極める→利回りアップという法則

涼子です。

10月もなんだかんだで、あっという間に中旬です。
そして、今日は金曜日。そう、明日、いよいよ引っ越しです。
今週は、仕事しながら引っ越しの準備やら手続きやらもろもろで、なんだかあっという間に過ぎていきました。
週の前半は夏が戻ったみたいに暑くて、久しぶりにソフトクリームを食べちゃいました。

そして引っ越し。
正直な所、やり残したことがないか、不安です(苦笑)
そうは言っても、新しい土地での生活もとても楽しみ♡

ちなみに、今回私が入る分譲マンションのオーナーさんは、千葉在住の方でした。

やはり都内マンション、購入するんですね。この方が、物件の1代目のオーナーさんなのか、はたまた2代目なのかは分かりませんが、23区内ってやっぱり需要があるんだなぁと、ひしひしと感じた今回の引っ越しでありました。

さて、今日はオーナーチェンジの成功例をお届け!
少し前にご紹介した、下北沢の物件を所有しているオーナーさん。この方こそ、オーナーチェンジで安定した収入を得た方だったんです。

ちょこっとオーナーさんプロフィールをご紹介。

・35歳男性
・独身
・大手企業にお勤め
・不動産投資の他にビットコインも以前から始めているなど、視野広め

次に物件をご紹介

・最寄駅:下北沢
・駅徒歩:5分
・間取り:ワンルーム
・お風呂:浴槽なし、シャワールームのみ
・広さ:16㎡
・家賃:4.5万円

です。

前回、家賃の下げ時を誤ってしまい、空室が続くようになってしまった女性マンションオーナーのお話をしました。
彼女の場合は、最初は利回りが良かったものの、タイミングを逃した感じでの家賃を下げたことにより、一気に利回りも下がってしまいました。

が。

今回の例は、言ってしまえば

真逆

なんです。

周辺の、同じような物件が果たして相場がどのくらいかを事前に調査。
これは、家賃を設定する際に是非覚えていただきたいことの1つ!

下北沢のオーナーさんも、もちろん周辺の家賃の相場を調べ、適正価格を把握していました。

そして目を付けたのが、

【適正価格よりも低い家賃設定の物件】

それが、今所有している物件だったんだそう。

ん?どういうこと?

と一瞬私、思ってしまったのですが。

よくよく理由をきくと、はぁぁなるほど。頭が良い!と納得したのでした。
相場よりも低い家賃設定をしている物件は、言ってしまえば、適正価格まで家賃をあげてもそこまで問題は生じないという点。
入居者の方が退去したタイミングで、家賃を適正価格に設定することで

【利回りを上げることが可能になる】んですよね!!

需要のある立地ということもあり、その狙いは大きく当たりました。

もともとは4万円だった家賃を、4.5万円に。この5千円て、1年にしたら6万円。2年なら12万円。

結構侮れないのです。しかも、まだまだ安い、お得です。この辺りのさじ加減も、このオーナーさんはとても上手だったはず。

オーナーチェンジの物件に投資する際、とても重要なこと。
家賃設定が、他の物件の相場と比べて安いか・高いか。
そのいずれだった場合、家賃設定をどうするか。

これが、運命の分かれ道になるターニングポイントと言っても過言ではなさそう。ですね。