オーナーチェンジの見極めどころ

涼子です。

ええと、今日が火曜日。

土曜日の引っ越しを目前に控え、家の中が段ボールだらけになってまいりました。

これを機に家具も新調することにしたので、どことなくガランとした感じ・・・・・・。そして、やっぱり間に合うかどうかが一番心配(苦笑)

さて、今日は前回からの「オーナーチェンジ」第二弾。

下北沢にマンションを持つオーナーこそが、オーナーチェンジを経験した人だったことも前回判明。
そして、その方のお知り合いのマンションオーナー(女性)もそうだとのこと!
更に今、その女性オーナーが少し困ったことになってしまっていること。

早速聞いてきました。
女性オーナーのプロフィール。

・32歳OL
・商社勤務(勤続9年)
・年収600万~(←教えてくれるって太っ腹)
・独身(彼氏アリ)

という感じの方。

今、お金に余裕を持ちたいというよりは【将来的にお金に困りたくない】という理由で、手堅い不動産投資を選択したのだとか。

彼女が購入した物件は、都内の中古マンション。中古マンションといっても、外観はキレイ、リノベーション済。駅から徒歩10分以内だし、なかなかの優良物件。
オーナーチェンジで購入した当初、入居者の方はもう何年も住んでいらしたんだとか。

で、です。

その入居者の方が、割と高収入だったそうなんです。言い方はあまり良くありませんが、そこに目をつけた前オーナーは、その方に合わせた家賃を設定したんだとか。

そして、そのまますんなりと首を縦に振った入居者さん。

高めの家賃設定で、滞納することなく家賃を振り込んでくれていました。
オーナーにとっては、なんて素敵なありがたい入居者さんなんでしょう!

そして、彼女がオーナーになった時。家賃もそのまま据え置きに設定。
その優秀な入居者さんは、相も変わらずきっちりと払い続けてくれました。
彼女自身もその入居者さんが住んでいる間は、自分が設定した家賃よりも1~2万多い金額が毎月振り込まれ、
「長期的に安定した不労所得」を享受していたんです。

しかし。その入居者が退去する日がいよいよやってきます。
ちなみにその方、前オーナーさんの頃から数えると、約7年も住んでくれたそう。

さて、オーナーになってから、運良くいい入居者さんに恵まれていた女性オーナー。
この時初めて、本格的な「入居者へのアプローチ」を体験します。
広告を出したり、家賃を新たに設定したり、部屋をクリーニングしたり。

そして、彼女。やってしまったんです・・・・・・。

これまでの家賃収入額に、いわば慣れてしまっていた彼女。
あろうことか、今までと同じ金額で家賃を設定してしまったんです。
前オーナーは、入居者の収入を見て、家賃を設定しました。そこを見極めた前オーナーはすごい。

ただ、その頃から7年も経過した中古マンション。物件の価値自体も、7年前に比べたら若干は落ちてしまっています。
そして、次の入居者が、今までの入居者さんほど高収入かどうかなんて、誰も分かりません。

せめて妥当な金額を査定してみてから、家賃を決めるべきでした。

案の定、なかなか入居者は決まりません。空室になって半年に過ぎようとする頃、ようやく少しだけ家賃を下げた彼女。
待って待って待ちわびて、ようやく決まった入居者!

でも安堵したのもつかの間で、「同じような家賃でもっといい物件がありました」という理由で2年の更新時に退去。
それでもなかなか家賃を下げようとしなかったんですって。
空室期間が長くなるにつれて、今まで家賃収入で貯めていた貯金も、返済ローンでどんどん少なくなっていってる、という現在・・・・・・。

彼女、最初にいい思いをしてしまったせいか、欲張ってしまったんですね。
欲張るのは悪いことではありませんが、結果的に
「長期的に安定した収入」とは、程遠いものになりつつあります。

短期的にどばっとお金を稼ぎたいなら、不動産投資以外のものでもいいはず。
オーナーチェンジでいい思いをしてしまい、まさかの転落。

でもです、下北沢のオーナーや、前オーナーのように、見極めを正しく行った場合、オーナーチェンジもかなりのチャンスになるのです。
タイミングと見極めが物を言いますが、目の前の金欲に溺れることなく理性を発揮すれば。

オーナーチェンジも、なかなかいい選択肢。

次回、下北沢オーナー。オーナーチェンジの成功例をお届けします!

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