マンション一棟買い、結果はいかに?

涼子です!

夏らしいことをなにもしないまま、今年の夏が終わってしまいそうと嘆いていましたが、
今週末ついに!友達と海へ行くことになりました♡

もう海の中には入れないけど、私たちが目指すのは、海の家!!♡

遅めの夏、味わってきます!楽しみ♪

さて!前回から、不動産の失敗事例を参考にして勉強することを試みている私。

前回は、マンションを1棟買いしたKさんの話でした。
話は購入したところまでで終わっていましたが、果たして【マンション一棟買い】は、成功したのでしょうか。

気になる続き、スタートです。

ちなみに、Kさんが購入したマンションの条件はというと

・駅から徒歩3分
・鉄骨造で築25年
・とはいえリフォーム直後、外壁を塗り替えたとのことで、かなりきれいな外見
・一番気になる価格は1億円。
・戸数は30戸。空室はその時の時点でたったの一戸(これまでは満室が続いていたという話)
・実際に収支計算したところ、月々約10万円が収入となる計算。

ここの不動産会社を紹介してくれ、かつ自分自身もマンションオーナーをされているKさんの奥さんの友人も
「おすすめ!」とのことで、Kさんは人生で一番大きな買い物を決意したのでした。

そして、実際のオーナー生活はというと・・・・・・?

現実とは分からないもので、Kさんが購入してから、数年後、、空室が発生するようになってしまったのです。

そして一度空室が出る度にかかる費用はと言うと、リフォーム費用15万円に、広告費用約7万円。合わせて22万円。

単月で見ると完全に赤字!><

そして・・・・・・。

現時点では、リフォームした直後で多少綺麗でも、もとはと言えば築25年の物件。
30年後もこのまま貸せるのかどうか不安になり、もろもろの費用を調べてみると。
外壁を塗ったり水道の配管を替えたりするのには、500万円以上のお金が掛かることが判明。

やはり、マンション一棟を購入するには色々な下準備や勉強が足りなかったんではないかと、頭を悩ませる自体に陥ってしまったのです。

うーーーーーーん。

難しい。というか、Kさんの場合、【一室】じゃなくて【一棟】ですもんね。

動くお金がなんだか大きすぎて・・・・・・。

でも、では!Kさんはどうすればよかったのか。

解決案をここで提示です。

まず、Kさんの頭を悩ませたのが、空室の際やリフォーム時にかかる【多額な費用】ですよね。

基本中の基本ですが、かかる費用は先に見越しておく必要があったのです。Kさんはそこを見落としてしまいました。

募集時の費用や空室時のリフォームは、不動産投資を行う上は必要な経費。

と、いうことは。

毎月の家賃収入から、次の募集費用・空室時の穴埋め・現状回復費・建物の修繕費用を積み立てていかないと、
赤字になるのは当然です。

そしてマンション一棟の場合なら、【月単位】ではなく【年単位】でみるのがおすすめなんだとか。

今回、Kさんは【月々約10万円が残る】と計算していましたが、ここが落とし穴だったのです。

Kさんは10万円全てを収入と考え、費用の積み立てまでは、考えられなかった。

その10万円を【収入】と【積立費用】の2つに分ける必要があったんですね。

例えばですが、収入を6万円、積立費用を4万円として、年単位で考えた場合。

積立費用月々4万円を1年貯めれば、48万円
5年間なら240万、10年間なら、480万、15年間なら720万円が貯まっていきます。

これは、1部屋7万円とした場合、半年分の空室時の穴埋めができるということ。
 
もし空室になって3ヶ月で新しい入居者が決まった場合。
空室の穴埋め3ヶ月分+原状回復費として2ヶ月分+募集時の広告費1ヶ月分で、合計6ヶ月分が賄えてしまうんです。

そして、空室が発生しなかった年や、上記6ヶ月分の費用が掛からなかった場合は、
その余ったお金を建物の修繕費用や固都税に充てたりすることも可能。

更にその分でローンの繰り上げ返済を行ったりすれば、急な出費もなく計画的に残債も減らしていけた

はず。

家賃収入の全てを収入と考えず、将来的にかかってくる費用のために

【収入】と【積立費用】に分けておくこと。

基本ですが、その基本が出来なったがために、大きな後悔に襲われることにもなりかねない。

でも思うんですけど、こういうことって、今私が色々勉強してきたからすっと理解できますが、

「不動産投資ってどうなのかな・・・・・・?」

って思い始めたばかりの人には、なかなか想像できないことなのかもしれないですよね。

家賃収入は、2つに分ける!

ここは、しっかりと押さえるべき、大切なポイントのようですね。

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